Sasse, een van die aanbieders van 'n interaktiewe sessie op die Suid-Afrikaanse Vereniging vir Eiendomseienaars (Veesa) se 38ste konvensie in Durban verlede week, sê in 'n vuurwarm eiendomsektor hou dit waarde in om bestaande eiendomme te herontwikkel omdat dit nog nooit makliker vir die genoteerde sektor was om geld te leen nie. Faktore wat dié sektor steun is rente-, kapitalisasie- en ruilkoerse, wat op historiese laagtepunte is, die vraag na beleggingseiendom in al drie die kommersiële sektore (kleinhandel-, nywerheid- en kantooreiendom) wat die aanbod oorskry, stewige ekonomiese groei van tussen 4% en 6%, lae inflasie-syfers en 'n relatiewe sterk geldeenheid.

Hy sê op 'n nasionale grondslag het Growthpoint geen beskikbare ruimte in sy nywerheidsportefeulje nie, min in kleinhandel en in kantooreiendom word die gaping al hoe kleiner.

Verder neem groei in uitkerings steeds toe en is die sektorgemiddeld tans tussen 8% en 10%.
Hy sê gevolglik is die vervangingskoste beduidend hoër as huidige waardasies, gedryf deur eskalerende boukoste en 'n toename in die koste van grond.

"Wanneer vervangingskoste en huurgeld van nuwe ontwikkelings meer as dubbel is as dié van die bestaande portefeulje, is herontwikkelingsgeleenthede aan die orde van die dag."

Ter illustrasie van hoe waarde toegevoeg kan word deur geboue op te gradeer en uit te brei, gebruik hy die voorbeeld van Sandton Close 1, 'n mini-kantoorpark van drie geboue met 'n leegstaansyfer van 34,4%.

Dié geboue is op 30 Junie 2005 verkry teen R30,5 miljoen en 'n vooruitopbrengs van 6%. Sasse sê normaalweg koop Growthpoint nie teen so 'n lae opbrengs nie, maar die maatskappy was vol vertroue dat hy die leë ruimte verhuur sou kry.

Die opgradering van die geboue behels dat al die fasades opgeknap word, twee van die geboue ten volle oorgedoen word, twee parkeergarages bygevoeg word, nuwe hysbakke en twee nuwe huurkontrakte oor vyf jaar teen R75 per m² geteken word.

Dit totale koste van die herontwikkeling beloop R55 miljoen.
"Indien aangeneem word dat die geboue teen 'n opbrengs van 9% verkoop kan word ná die herontwikkeling, verteenwoordig dit 'n verkoopsprys van R112,2 miljoen en 'n wins van R25,9 miljoen, of 30% van die totale belegging."

Die geheim is om 'n balans te hou tussen nuwe ontwikkeling en die opgradering van bestaande eiendom, sê hy.
Die volgende tabel dui aan hoeveel waarde per m² toegevoeg is:
                                  VOOR              NÁ    
Koopprys:                    R30,5 miljoen   R30,5 miljoen 
Verbeterings:               R55,8 miljoen 
Totale belegging:          R30,5 miljoen  R86,3 miljoen 
Netto vooruit-inkomste: R1,8 miljoen    R10,1 miljoen 
Vooruitopbrengs:                    6,0%    11,7% 
Bruto verhuringsruimte      11 451 m²   12 452 m²     
Waarde per m²                      R2 665  R 6 930